Kira Tespit Davası Nedir? 5 Yıl Dolunca Kira Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davası, yeni dönemde ödenecek kira bedelini mahkemenin belirlemesi için açılan davadır. Kiracı ile ev sahibi yeni kirada anlaşamadığında başvurulur. En çok da sözleşme beş yılı doldurduğunda gündeme gelir; çünkü beş yıldan sonra kira artışı TÜFE ile sınırlı olmaktan çıkar ve hâkim, çevredeki emsal kiraları da dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Aşağıdaki bilgiler Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerine dayanır. Her dosyanın koşulları farklı olduğu için dava açmadan önce bir avukattan destek almanız önerilir.

Beş yıldan önce ve sonra kira nasıl belirlenir?

Durum	Kira artışının sınırı	Dayanak
İlk beş yıl içinde, taraflar anlaşmışsa	Bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişimi	TBK md. 344/1
İlk beş yıl içinde, anlaşma yoksa	Hâkim belirler; TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez	TBK md. 344/2
Beş yıldan sonra (ve sonraki her beş yılda)	Hâkim TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiraları birlikte değerlendirir; TÜFE sınırı uygulanmaz	TBK md. 344/3

Pratikte bu, uzun süredir aynı evde oturan kiracının kirasının piyasa kirasına yaklaştırılması anlamına gelir. Mahkemenin belirlediği bu bedel, izleyen beş yıllık dönemde yeniden TÜFE sınırı içinde artırılır.

Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bugün beş yılını doldurmamış sözleşmelerde üst sınır yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. Kendi artış oranınızı kira artış hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.

Mahkeme kirayı nasıl belirliyor?

• Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, aynı bölgedeki benzer büyüklük, yaş ve özellikteki evlerin kira bedellerini bilirkişiye araştırtır.
• Emsal kira: Bilirkişi raporunda yeni kiralanan ev kirası ile uzun süredir oturulan evlerin kiraları birlikte değerlendirilir.
• Hakkaniyet indirimi: Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre mahkeme, eski kiracının durumunu gözeterek emsal bedelden makul bir indirim yapar. Uygulamada bu oran genellikle %10–20 civarında kalır, ancak dosyaya göre değişir.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı? 30 gün kuralı

TBK md. 345’e göre kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı davanın ne zaman açıldığına bağlıdır:

• Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılırsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Kiraya veren bu 30 günlük süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa (genellikle noter ihtarnamesiyle), dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönem başından itibaren uygulanır.
• Sözleşmede kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa (örneğin “her yıl TÜFE oranında artırılır”), dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönem başından itibaren uygulanır. Bu durumda 30 günlük süre ya da ayrı bir bildirim aranmaz.
• Bu koşullar sağlanmazsa, karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Örnek takvim

Sözleşme 1 Mart 2021’de başlamış olsun. İlk beş kira yılı 28 Şubat 2026’da doldu; 1 Mart 2026’da başlayan yıl artık “beş yıldan sonraki” dönemdir. 1 Mart 2027’de başlayacak kira yılı için emsale göre kira isteyen ev sahibinin pratikte izleyeceği sıra şöyledir:

• Aralık 2026 ya da Ocak 2027 başında arabulucuya başvurmak (arabuluculuk görüşmeleri birkaç hafta sürebildiği için işi son güne bırakmamak gerekir),
• yeni dönemden en az 30 gün önce, yani en geç 30 Ocak 2027’ye kadar ya davayı açmak ya da kiracıya noter aracılığıyla yazılı bildirim göndermek,
• bildirim süresinde yapıldıysa davayı o kira yılının sonuna, yani 29 Şubat 2028’e kadar açabilmek.

Sözleşmede TÜFE artış hükmü varsa ev sahibi bildirim yapmasa da davayı Şubat 2028’e kadar açabilir. Kiracı açısından bu, karar çıktığında 1 Mart 2027’den itibaren birikmiş farkla karşılaşabileceği anlamına gelir.

Önce arabuluculuk şart

1 Eylül 2023’ten bu yana kira bedelinin tespiti dahil kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alındığında belge ilam niteliği kazanır. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bunun için bir haftalık kesin süre verir.

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava uygulamada çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde açılır; davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

Sık karıştırılan noktalar

• “Beş yıl dolunca ev sahibi kiracıyı çıkarabilir.” Doğru değil. Beş yıl, yalnızca kira bedelinin emsale göre belirlenebilmesinin eşiğidir. Konut kiralarında ev sahibinin gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi için TBK md. 347’ye göre on yıllık uzama süresinin dolması ve en az üç ay önceden bildirim yapılması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise ayrı şartlara bağlı bir davadır.
• “Mahkeme doğrudan piyasa kirasını verir.” Emsal kira bir başlangıç noktasıdır; hâkim TÜFE’yi, evin durumunu ve kiracının uzun süreli oturmasını da tartar.
• “Tespit davası ile uyarlama davası aynı şeydir.” Kira uyarlama davası, sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik nedeniyle açılır ve beş yılın dolmasını beklemez; şartları çok daha dardır.

Kiracıysanız: dava açıldığında neye dikkat etmelisiniz?

• Arabuluculuk görüşmesine katılın; uzlaşma, yargılama süresi ve masrafı açısından çoğu zaman iki taraf için de avantajlıdır.
• Evin eksiklerini, yaşını ve yaptığınız masrafları belgeleyin; bilirkişi kiralananın durumunu da dikkate alır.
• Dava sürerken kirayı mevcut sözleşmedeki bedelle ödemeye devam edin. Ödememek, tahliye riskine yol açabilir.
• Karar geriye dönük bir fark doğurabilir; aradaki farkı ödemeye hazırlıklı olun.

Ev sahibiyseniz, emsal kira araştırmasına girmeden önce mülkün sizin için getiri hesabını görmek isteyebilirsiniz: bir ev kendini kaç yılda amorti eder yazısı brüt ve net kira getirisini örneklerle açıklıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Açılabilir; ancak bu durumda mahkeme kirayı TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmayacak şekilde belirler. TÜFE sınırının kalktığı geniş değerlendirme yalnızca beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mümkündür.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kanun davayı yalnızca ev sahibine tanımaz. Kira bedelinin emsallerin çok üstünde olduğunu düşünen kiracı da tespit isteyebilir; bu daha çok işyeri kiralarında görülür.

Dava ne kadar sürer?

Bilirkişi incelemesi ve mahkemelerin iş yüküne göre değişir; ilk derece yargılaması aylar sürebilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa süreç birkaç haftada tamamlanabilir.

Kaynakça

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (md. 344, 345 ve 347)
• Mevzuat Bilgi Sistemi – Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu içerik genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bilgiler 8 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.